現(xiàn)在的PE和PS估值，不僅沒有辦法反映出公司品牌擴(kuò)張的能量(當(dāng)前受人員擴(kuò)張速度約束)，甚至也沒有包含企業(yè)較為確定的儲(chǔ)備面積預(yù)期營(yíng)收，和基本確定的關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)交付面積預(yù)期營(yíng)收，更沒有包括在政策支持背景下，未來幾年基本無(wú)障礙的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展。我們?cè)�在�?bào)告《物業(yè)管理行業(yè)專題研究報(bào)告——探究物管龍頭的長(zhǎng)期天花板》(20200420)中回答了成長(zhǎng)空間的問題，這篇報(bào)告則聚焦龍頭公司在五年時(shí)間的營(yíng)收展望問題。

　　潛能營(yíng)收是最保守的，關(guān)于企業(yè)內(nèi)生增長(zhǎng)的營(yíng)收估計(jì)。

　　潛能營(yíng)收包括在某一時(shí)間點(diǎn)，在管面積可以創(chuàng)造的年化營(yíng)業(yè)收入+公司簽約儲(chǔ)備面積未來能創(chuàng)造的年化營(yíng)業(yè)收入+關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)未來可以確定交付的面積所產(chǎn)生的確定年化營(yíng)業(yè)收入+匹配這些面積的增值服務(wù)收入。企業(yè)不需要再簽外部合同，只要管好本職工作，就能兌現(xiàn)這個(gè)營(yíng)收。

　　達(dá)產(chǎn)目標(biāo)是在不考慮并購(gòu)情況下，企業(yè)較為確定，能在五年時(shí)間達(dá)到的營(yíng)業(yè)收入水平。

　　公司達(dá)產(chǎn)目標(biāo)=公司潛能營(yíng)收+公司在5年時(shí)間能夠新增，且不在當(dāng)前合同面積的第三方在管面積+公司的訂單制合同年化營(yíng)收(一般指城市服務(wù))+公司周期性非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收+公司業(yè)主增值服務(wù)相當(dāng)于基礎(chǔ)服務(wù)領(lǐng)先部分的收入。

　　潛能營(yíng)收和達(dá)產(chǎn)目標(biāo)能有效指引公司當(dāng)前估值下限。

　　物業(yè)管理公司的成長(zhǎng)上限顯然和服務(wù)品質(zhì)有關(guān)，會(huì)在存量房時(shí)代得到證明，但下限則可以透過潛能營(yíng)收和達(dá)產(chǎn)目標(biāo)去測(cè)算。

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