開發(fā)企業(yè)面臨市場(chǎng)縮水，盈利能力下降的重大挑戰(zhàn)。

　　我國戶均住房套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.5套，剔除一線后城市人均住房面積或達(dá)45平米，住房租金回報(bào)率低，空置率高。長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的空間受到限制。而且，由于一二線城市限價(jià)，土地市場(chǎng)存在競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)企業(yè)盈利空間受到擠壓，預(yù)計(jì)結(jié)算利潤率下降。企業(yè)開始強(qiáng)調(diào)精細(xì)化開發(fā)，向流程要效益。

　　開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型具備管理、資金和開發(fā)流量賦能的有利條件。

　　企業(yè)在長期發(fā)展中聚集了一大批優(yōu)秀人才，鍛造了有競(jìng)爭(zhēng)力的公司文化。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)開發(fā)流程中處于C位，洞察產(chǎn)業(yè)鏈絕大多數(shù)環(huán)節(jié)，基本掌控開發(fā)資金流。隨著開發(fā)行業(yè)長期前景愈加明朗，龍頭企業(yè)開始不斷布局物管、商業(yè)、物流、會(huì)展、裝修、建筑、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等諸多新產(chǎn)業(yè)(106.59 +10.00%,診股)。

　　物業(yè)管理成為單獨(dú)板塊，地產(chǎn)分拆初步證明平臺(tái)化可行。

　　已經(jīng)有超過20家物業(yè)管理公司，以分立或者IPO方式上市，總市值已經(jīng)超過3000億元。整個(gè)物業(yè)管理板塊得到資本市場(chǎng)認(rèn)可。這說明地產(chǎn)公司完全有能力孵化培育出全新的獨(dú)立業(yè)務(wù)形態(tài)，平臺(tái)化之路可行。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營成為未來分拆的重點(diǎn)。

　　開發(fā)企業(yè)孵化出的商業(yè)地產(chǎn)管理品牌，最近一段時(shí)間紛紛開始輕資產(chǎn)輸出。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理主要內(nèi)容是針對(duì)商業(yè)空間的精細(xì)運(yùn)作，目的是提高單位面積的租金，盈利則來自于服務(wù)費(fèi)。我們相信，各大公司的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理，或和物業(yè)管理合并上市，或獨(dú)立上市。商業(yè)地產(chǎn)管理可能成為一個(gè)獨(dú)立的新板塊。