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你知道按揭貸款的計算方法嗎

2011-12-26 21:51:00   來源:本站原創(chuàng)   佚名
    

按揭貸款事實上是分期付款的一種。例如,你從貸款機構(通常是銀行)取得一筆貸款120萬元,并與銀行約定10年內還清,每月歸還一個相等的金額。如果貸款是不計利息的,那很容易計算出每月需要歸還的金額,120÷10÷12=1(萬元)。當然,那樣的話,不多久銀行的員工就全部要餓死了,所以貸款一定會有利息費用。就是因為利息因素,按揭貸款的計算就復雜了。關于每月還款的確定,現(xiàn)在一般有兩種規(guī)則,其一是每個月還款的資金相等(如,1.3萬元,其中一部分用于支付利息,其余歸還本金)。因為每個月初的本金是遞減的(每個月的本金都會因為上個月歸還了一部分而減少),所以,盡管都是1.3萬元,但其中本金和利息占的比重每個月都在變化;其二是每月歸還等額本金(如,1萬元)。這樣每個月的計息本金也是遞減的,因此每月需要支付的利息也不一致,也是遞減的。顯然這種情況下,每月的還款資金就不相等了。

決定一件按揭貸款事項的因素有:

1. 貸款金額P,這是貸款的初始計息本金;

2. 貸款利率r,注意,這是以年度為單位的利率,每個月計算利息費用所用的利率是該利率的12分子1,即r/12。關于利率的進一步說明放在本文的最后。

3. 貸款期限N,通常以年為單位,而銀行出具的還款對賬單上所說的“期”數(shù)是指“月”數(shù),總期數(shù)就是12N;

4. 按揭貸款還款規(guī)則,如上述的兩個規(guī)則,由于第二個規(guī)則,即每月歸還等額本金的規(guī)則比較容易理解,計算每月還款資金也容易,所以這里只介紹第一種規(guī)則下按揭貸款的計算方法。

我們目的是:在已知P、r、N的基礎上,按照“規(guī)則一”計算出每月等額還貸資金A

 A = [P×(r/12)]/{[1+(r/12)]12N-1} + P×(r/12) (6)

舉例:

20年期的按揭貸款120萬元,年利率5%,也就是P=120萬元、r=5%、N=20,計算每月等額月供A。

A = [P×(r/12)]/{[1+(r/12)]12N-1} + P×(r/12)

  = [1200000×(5%/12)]/{[1+(5%/12)]240-1} + 1200000×(5%/12)

  = 7919.45(元)

最后,分析一下利率

通過上面的計算,細心的你也許已經(jīng)發(fā)現(xiàn)按揭貸款的利率不是按年計算,而是按照月計算的,其利息實質是以月度為周期的復利。因此銀行給出的利率實際上是一個“名義利率”,實際的年利率要大于它。

我們假設實際利率是R,那么1元錢經(jīng)過一年時間,其本利和應該是1+R;而按照月度為周期,“名義利率”為r的情況下,1元錢在一年期末的本利合計應該是(1+r/12)12 。因此按揭貸款的實際利率為

R = (1+r/12)12 -1

舉例,如果r=5%,那么,實際利率應該是

R = (1+r/12)12 -1 = (1+5%/12)12 -1 = 5.12%

(南方財富網(wǎng)SOUTHMONEY.COM理財頻道)

(責任編輯:張小清)

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