2020年3月30日晚間，港交所披露上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“上坤地產(chǎn)”)IPO申請(qǐng)材料，上坤地產(chǎn)正式開啟了自身的赴港上市之路。

　　據(jù)招股書顯示，公司2019年?duì)I收為75.35億元，2017年?duì)I收為12.01億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率150%，近一期營(yíng)收增長(zhǎng)率10.04%，2019年毛利潤(rùn)30.71億元，毛利率40.8%，2019年ROE為29.6%，雖然公司在眾多赴港上市房企中，體量偏小，但毛利水平和ROE等指標(biāo)體現(xiàn)了良好的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。

　　上坤經(jīng)歷十年的規(guī)模發(fā)展在上海占有一席之地，在全國(guó)房企百?gòu)?qiáng)站穩(wěn)腳跟，其必然有追求速度發(fā)展的階段，但近年來，上坤也逐漸邁向經(jīng)營(yíng)良性的一面。從最近一期的各項(xiàng)財(cái)務(wù)比率看，2019年上坤ROE達(dá)29.6%，毛利率達(dá)40.8%，凈負(fù)債率降至118.8%，這在同體量已披露公開財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的房企中比堪稱優(yōu)秀。

　　Part 1

　　土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)足以供未來二年開發(fā)

　　上坤地產(chǎn)2010年成立于上海，在群雄爭(zhēng)霸的上海市場(chǎng)能有一席之地，上坤的產(chǎn)品溢價(jià)與操盤能力不遜于一些規(guī)模房企。上坤招股書披露，上坤2019年項(xiàng)目銷售均價(jià)為37,216元，2018年這一數(shù)字更高，為47,117元(這一變化主要是由于上坤2018年銷售主要來自上海，而隨著公司對(duì)其他二線、強(qiáng)三線城市的布局，2019年銷售收入一部分來自蘇州等城市)。

　　經(jīng)過多年發(fā)展，公司于2016年首次進(jìn)入江蘇省，隨后拓展至長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)及中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的其他一線、二線及強(qiáng)三線城市。如今，上坤已布局了上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、河南、湖北7大區(qū)域，項(xiàng)目絕大部分位于二線、強(qiáng)三線城市，包括蘇州、佛山、東莞等長(zhǎng)三角及大灣區(qū)熱點(diǎn)城市。

　　截至2020年2月底，上坤的應(yīng)占土儲(chǔ)位于長(zhǎng)三角、珠三角、中部核心經(jīng)濟(jì)區(qū)的面積分別為153.4萬平方米、37.4萬平方米、15.4萬平方米，三塊經(jīng)濟(jì)區(qū)的土儲(chǔ)總量共占總土儲(chǔ)的78.4%。公司總土儲(chǔ)近265萬平方米，足以供未來二年的開發(fā)。根據(jù)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐，上坤認(rèn)為，保持48個(gè)月左右的已有土儲(chǔ)開發(fā)周期，不過多積壓庫(kù)存，可以有效改善公司財(cái)務(wù)成本，經(jīng)營(yíng)效率更高。公司物業(yè)項(xiàng)目的質(zhì)量、清晰的戰(zhàn)略定位和良性經(jīng)營(yíng)效率將為其長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)奠定良好的基礎(chǔ)及形成支撐。

　　Part 2

　　財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健不以風(fēng)險(xiǎn)換發(fā)展

　　根據(jù)招股書顯示，2017年、2018年和2019年，上坤的營(yíng)收分別為12.01億元、68.47億元以及75.35億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)150%;毛利率分別為30.9%、51.5%和40.8%。其中，2018年的高毛利率是因?yàn)殚猩巾?xiàng)目的低密度優(yōu)質(zhì)別墅收入結(jié)轉(zhuǎn)。其毛利率和營(yíng)業(yè)收入相對(duì)同等規(guī)模企業(yè)而言，無疑表現(xiàn)比較優(yōu)秀。