據(jù)報道，自7 月24 日起，上海首套房貸利率和二套房貸利率將分別上升35bp 和45bp 至5%和5.7%。23 日，國務(wù)院住建部、央行重申“房住不炒”，要加強住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調(diào)，堅決查處經(jīng)營貸、消費貸、信用貸違規(guī)用于購房。

　　機構(gòu)觀點：

　　全國房貸利率連續(xù)上漲，上海具有風(fēng)向標(biāo)意義

　　2 月以來，全國房貸平均利率止跌回升，截至最新披露數(shù)據(jù)的5 月份，已連續(xù)四個月上行。上海作為我國一線城市，在房價調(diào)控上綜合采取了土地供應(yīng)、新區(qū)開發(fā)、限購等方面的一系列措施，房貸利率在全國范圍內(nèi)長期處于偏低水平。結(jié)合今年以來廣州、深圳的首套房貸平均利率接連上調(diào)，以及上海住房限購政策進(jìn)一步趨嚴(yán)的調(diào)控，本次房貸利率調(diào)整具有較強的風(fēng)向標(biāo)意義。

　　個人房貸利率上行，銀行凈息差改善可期

　　2010 年以來，金融機構(gòu)個人住房貸款的加權(quán)平均利率與商業(yè)銀行凈息差呈現(xiàn)出較強的相關(guān)性，前者約領(lǐng)先后者半年左右。今年一季末，金融機構(gòu)個人住房貸款加權(quán)平均利率觸底回升，而商業(yè)銀行凈息差環(huán)比下行。未來隨著房貸利率上行，逆周期政策退出，商業(yè)銀行凈息差也有望迎來底部反轉(zhuǎn)。

　　利率調(diào)控呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特點，不影響零售貸款定價監(jiān)管部門降低綜合融資成本等表態(tài)引發(fā)了市場對銀行貸款利率下行的擔(dān)憂。

　　但我們認(rèn)為當(dāng)前銀行凈息差處于歷史底部，內(nèi)源性資本補充訴求使銀行對盈利具備剛性需求，未來貸款利率整體下行的空間十分有限�？紤]到政策意圖，貸款利率下降或集中在中小微企業(yè)層面，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)化特點。另外，企業(yè)貸款利率一直是判斷“降成本”政策效果的主要指標(biāo)，不影響零售貸款定價。

　　套利空間加大，看好貸款利率正�；�

　　疫情期間的讓利政策導(dǎo)致一般貸款利率低于個人住房貸款利率，形成套利空間，促使經(jīng)營貸違規(guī)流入房市，長期可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險，必須受到遏制。當(dāng)前個人住房貸款利率上浮使監(jiān)管套利空間擴大。遏制經(jīng)營貸違規(guī)流入房市的政策目標(biāo)有望為一般貸款利率回歸正�；�提供動力。