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如何計(jì)算房貸提前還款?

2012/8/21 15:02:03   來(lái)源:本站原創(chuàng)   佚名
    

  摘要:提供了房貸提前還款的相關(guān)知識(shí)和資料,及房貸提前還款計(jì)算器的還款方式,對(duì)怎樣計(jì)算房貸提前還款問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)分析。

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  如何計(jì)算房貸提前還款?

  中國(guó)銀行信貸部工作人員表示,如果是第一套房,而且還享受7折利率的,就不要考慮房貸提前還款了,加息前五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是5.89%,7折就是4.12%,即使加息后打完7折也只有4.298%,這是非常低的貸款利率了。按這樣的加息幅度,就算再加兩次也不高。如果選擇提前還貸,除非以后不再貸款,否則再貸款購(gòu)房,就會(huì)被判定為二套房貸,利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍,可謂得不償失。

  但是對(duì)于二套房貸,利率按照1.1倍計(jì)算,加息后的利率就達(dá)到6.754%左右的年利率,銀行相關(guān)人員表示,如果手頭有資金,可考慮部分提前還貸。除了考慮利率因素,還要考慮綜合家庭收入、預(yù)期支出等多方面因素。等額本息還款年數(shù)接近中期

  理財(cái)人員指出,有兩類(lèi)貸款者不宜提前還貸,其中一種是使用等額本息還款法的借款人,還款年數(shù)已接近中期,這時(shí)選擇提前還款不太適合。理財(cái)人員解釋?zhuān)阮~本息還款法是每月還款總額固定,其中還款本金遞增,還款利息遞減,也就說(shuō)借款人前期還的利息比重較大,本金比重較少。

  如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話,已經(jīng)償還了大部分的利息,提前還款的部分則更多的是本金,這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。等額本金還款期超過(guò)1/3

  第二種不適宜提前還款的類(lèi)型是使用等額本金還款法的客戶,并且還款期已經(jīng)超過(guò)了1/3。等額本金是將貸款額總額平分成本金,根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息,隨著還款時(shí)間的增加,所剩本金減少,還款利息也越來(lái)越少,當(dāng)還款期超過(guò)1/3時(shí),其實(shí)借款人已還了一半的利息,再選擇提前還貸的話,償還的更多是本金,不能有效地節(jié)省利息支出。手上還有其他理財(cái)項(xiàng)目

  理財(cái)專(zhuān)家還表示,如果手頭有其他投資理財(cái)項(xiàng)目,如股票、基金、債券等,收益率高于貸款利率,借款人也完全沒(méi)有必要選擇提前還貸,大可將資金用于投資。如果借款人只是將資金存于銀行,近期內(nèi)無(wú)投資計(jì)劃,按照加息后的存貸款利率,五年期的存款年利率為4.2%,而同期的貸款利率則為6.14%,存貸利差較大,這種情況與其存入銀行,還不如選擇提前還貸。公積金貸款沒(méi)必要提前還

  除了商業(yè)貸款之外,公積金貸款利率也有所上調(diào),五年期以下(含五年)公積金貸款利率從3.33%調(diào)整為3.50%,五年期以上公積金貸款利率從3.87%調(diào)整為4.05%,而加息后,3年期銀行定期存款利率為3.85%,“倒掛”0.35個(gè)百分點(diǎn),5年期定存利率為4.2%,“倒掛”0.15個(gè)百分點(diǎn)。因此,對(duì)于目前有公積金貸款的市民,沒(méi)有必要提前還貸。相比之前與商業(yè)貸款的利息差距,公積金在加息以后的利率優(yōu)勢(shì)更加明顯,購(gòu)房者尤其是二套房貸款的客戶,可以優(yōu)先選擇公積金貸款。

  南京市公積金管理中心表示,公積金貸款允許提前還款,而且提前還的都算作本金。正在還公積金貸款的職工如果想減少后期利息支出,可以一次性或者分?jǐn)?shù)次提前還。

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