這幾天濟(jì)南的樓市相對(duì)平靜，年底房價(jià)基本也就這樣了，開發(fā)商能完成任務(wù)的基本都完成了，還未完成的再努力三天，看看能否有個(gè)不錯(cuò)的成績。本地樓市沒有什么新鮮的消息，年底交房維權(quán)多起來：中新錦繡天地、三盛、新城、陽光城等，每家都有點(diǎn)問題，問題又各不相同。

　　今天說說大家住房貸款利率要變化的事情，畢竟有些業(yè)主還是不明白怎么回事。

　　存量房房貸利率定價(jià)基準(zhǔn)也要轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)模式

　　12月28日訊，央行就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR有關(guān)事宜公告如下：自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成(加點(diǎn)可為負(fù)值)，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

　　對(duì)于LPR加點(diǎn)，央行要求，加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。

　　房貸利率要變

　　對(duì)已經(jīng)辦理住房貸款業(yè)主怎么樣計(jì)算利率

　　對(duì)于近兩個(gè)月貸款利率，已經(jīng)采用LPR+加點(diǎn)方式計(jì)算利息的沒有什么變化。而之前利率采用基準(zhǔn)利率打折或者上浮的購房者利率就要轉(zhuǎn)換成LPR+加點(diǎn)方式(加點(diǎn)可為負(fù)值)。

　　加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值(可為負(fù)值)，在合同剩余期限內(nèi)固定不變;轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變;借貸雙方可重新約定重定價(jià)周期和重定價(jià)日，重定價(jià)周期最短為一年。

　　舉個(gè)例子：

　　2019年12月20日的貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)為：1年期LPR為4.15%， 5年期以上LPR為4.80%，后者正是個(gè)人住房貸款利率的參照利率。

　　之前買房早的購房者貸款打七折，他們的現(xiàn)執(zhí)行利率是4.9%×0.7=3.43%，明年轉(zhuǎn)換的時(shí)候你的利率：4.8%+(-1.37%)=3.43%，一旦轉(zhuǎn)化確定完畢，在貸款期限內(nèi)-1.37%這個(gè)固定點(diǎn)數(shù)就不會(huì)再變了。

　　之前買房購房者利率上浮10%，他們的利率是4.9%×110%=5.39%，明年轉(zhuǎn)換的時(shí)候你的利率變成：4.8%+(0.59%)=5.39%，一旦轉(zhuǎn)化確定完畢，在貸款期限內(nèi)0.59%這個(gè)固定點(diǎn)數(shù)就不會(huì)再變了。

　　如果你不選擇固定利率，轉(zhuǎn)換完畢之后未來你的貸款利率跟隨每年12月份5年期以上LPR變化而變化，利率=LPR+固定點(diǎn)數(shù)。

　　貸款利率轉(zhuǎn)換為LPR+固定點(diǎn)數(shù)是好是壞?

　　在購房者看來轉(zhuǎn)換或者不轉(zhuǎn)換沒什么變化，其實(shí)這個(gè)轉(zhuǎn)換還是有微妙差異的。

　　LPR預(yù)計(jì)在2020年還要逐步調(diào)低，而固定點(diǎn)數(shù)一旦確定，之前跟隨基準(zhǔn)利率上浮或者打折的購房者就是兩個(gè)方向了。之前利率打折購房者更受益，而之前利率上浮購房者反倒會(huì)略微吃點(diǎn)小虧。有時(shí)間的可以計(jì)算一下，其實(shí)就是很簡單的數(shù)學(xué)題。